北京首现一、二手房价格倒挂

  [ 一、二手房价格倒挂直接为二手房市场拉响警报。业内认为，长期以来的观望情绪加上一手住宅市场的走低，导致北京二手房成交价持续下浮 ]
 
    北京首次出现一、二手房价格倒挂：近日开盘的京西玉泉路附近远洋地产旗下新盘远洋·沁山水，以每平方米11000元低价入市，而相隔不远处该公司开发的远洋山水二手房，10月份成交价一度达每平方米12000~13000元。 

    一边是远洋山水的老业主抱怨“新盘房价考验老业主的心理素质”，一边是远洋·沁山水的购房者连夜排队摇号买房。对此，中原地产三级市场部副总经理宫萍昨天告诉《第一财经日报》，远洋·沁山水位置比远洋山水更靠近市区，低价开盘或在一定程度上刺激远洋山水项目的业主低价售房，促使该区域二手房成交价下浮。 

    据了解，远洋·沁山水此次共推出5栋楼的780套房源，所标均价在每平方米11000元，若计算开盘的所有优惠，远洋·沁山水的开盘均价更诱人。由于这一价格比市场普遍预期约低15%至20%，出售当天被抢购一空，单日销售额达8亿元。 

    目前，该项目周边在售的新兴年代、茂华·璟都会等楼盘均价在13000元/平方米左右。曾因一次性推出100套特价房引发业内广泛争议的该地区大型社区远洋山水，目前在售主流均价在15000元至18000元/平方米，精装二手房价格在12000~13000元/平方米之间。此次，该公司的新盘以11000元/平方米开盘，远洋地产市场部总经理肖劲解释，低价入市是公司正常的销售策略，为的是给投资者预留一点升值空间。对于目前的开盘价，肖劲告诉记者，已达2007年初水平，不可能再降了。 

    一手房曾一直充当二手房的价格标杆，一手楼盘的每次提价都成为周边二手房升值的机会。而一、二手房倒挂则直接为二手房市场拉响警报。宫萍认为，长期以来的观望情绪加上一手住宅市场的走低，导致北京二手房成交价格持续下浮。据中原地产统计，从北京各区域地产价格指数的变化情况来看，除西城区由于交易不够活跃，并未显示出价格指数明显走势外，其余八城区的二手房价格全线下降，其中石景山区再次跃居领跌位置，价格指数环比下浮0.72%。降幅最低的是崇文区，降幅为0.49%。 

    房产中介“我爱我家”副总经理胡景辉认为，北京楼市目前出现的一、二手房价倒挂原因，主要是由于目前新盘的定价机制造成的，开发商目前的资金压力非常大，在自有资金不足、开发贷款比较紧张、封顶以后才能办理按揭等政策的调控下，开发商才不得不降价。但二手房的小业主没有这么严重的资金压力。去年年报显示，开发商的毛利率都普遍在40%以上，有价格调整的余地，而小业主则没有这样的利润空间。（第一财经日报 马可佳） 

    成交量预警：楼市2011年才触底？ 

    昨日，上海易居房地产研究院综合研究部课题组发布的《2008～2009年中国房地产市场趋势研究报告》称，从今年1月～10月的全国新建商品房的销售情况来看，全年新房销售量将比2007年萎缩三到四成。 

    报告同时指出，受经济周期性影响，市场需要经历2～3年的价格调整，楼市触底反弹极有可能出现在2010～2011年。 

    一线城市跌价最猛 

    报告显示，相比二三线城市，深圳、上海、北京等一线城市的房价跌幅更大。以深圳为例，这个全国房价首先下跌的一线城市如今正步入第三轮下跌周期，房价下跌持续时间将长于3～4个月，目前当地已形成较大规模的空置房。今年9月深圳新房成交均价已跌至11824元/平方米，较去年10月下跌37%，与去年1月10872元/平方米的均价已极为接近。
 
    北京房价在9月出现拐点，较8月环比下跌10.04%。今年前三季度同比剧降43%，9月的供求比达到1：0.2，这一数据是全国最糟糕的。 

    上海房价也在9月出现拐点，供求开始出现严重失衡，供求比为1：0.45。上海二手房指数则从今年8月开始下跌。易居认为，上海房价未来的整体跌幅或许会在20%左右。 

    二线城市新房成交萎缩 

    今年前三季度，大部分二线城市新建商品住宅都大幅增加了供应量，但销售量却急剧萎缩。大部分城市成交量同比降五成左右。尤其是9月，大部分城市成交量仅为去年同期的二、三成水平，合肥、福州、武汉等城市同比降幅超过了70%，南京、苏州、宁波、成都等城市同比降幅均在80%左右，价格也随之下跌。 

    三线城市房价和成交量相对稳定。在报告调查的11个城市中，只有徐州、南昌、长春等城市的新房成交量较8月下滑20%，有6个城市的新房销售量与8月份持平。 

    大开发商借降价抢市场 

    虽然市场低迷，但知名开发商却借降价扩大了市场份额。报告显示，今年万科的市场占有率已从去年的2.07%上升到今年的2.7%左右。恒大、富力、中海、大华、龙湖等知名企业的部分楼盘的销售也是逆市飘红，市场份额大增。
 
    根据研究，四类楼盘今年的销售情况较好。一是打折幅度较高的大开发商楼盘，如万科和恒大；二是面积30～50平方米的小户型；三是近郊经济型房源；四是具有商业、住宅等功能的综合类物业。

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